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Com a Reforma Tributária, o aluguel pago por uma empresa pode ter tratamento diferente dependendo de quem é o locador: pessoa jurídica ou pessoa física.
Na prática, uma locação feita por PJ para PJ pode ter incidência de CBS e IBS, alterando o valor destacado no pagamento. Já a pessoa física que aluga imóveis não entra automaticamente no novo regime. A LC 214/2025 criou limites específicos de receita e quantidade de imóveis para que ela seja considerada contribuinte do IBS e da CBS na locação.
O ponto mais importante para empresas é este: o boleto pode parecer maior quando há CBS/IBS, mas o custo final depende da possibilidade de aproveitamento de crédito tributário pela empresa inquilina.
Ouça agora nosso podcast sobre o assunto:
O que mudou nos aluguéis com a Reforma Tributária?
A Reforma Tributária criou dois tributos sobre consumo:
- CBS, Contribuição sobre Bens e Serviços, de competência federal;
- IBS, Imposto sobre Bens e Serviços, de competência estadual e municipal.
Juntos, eles formam o chamado IVA dual brasileiro.
A LC 214/2025 incluiu regras específicas para operações com bens imóveis, incluindo locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis.
Isso não significa que todo aluguel será tributado da mesma forma. A lei diferencia situações envolvendo pessoa jurídica, pessoa física, volume de receita, quantidade de imóveis e possibilidade de crédito.
PJ alugando para PJ: por que o valor pode sair diferente?
Quando uma empresa aluga um imóvel de outra empresa, a operação pode estar sujeita a IBS e CBS.
Isso pode fazer com que o valor destacado no documento fiscal, na cobrança ou na composição econômica do contrato seja diferente de uma locação feita por pessoa física fora dos limites legais.
| Cenário | Tratamento esperado | Efeito prático |
|---|---|---|
| Locador PJ para inquilino PJ | Pode haver IBS/CBS na locação | O valor pago pode ter tributo destacado |
| Locador PF fora dos limites legais | Não entra automaticamente no IBS/CBS | O aluguel tende a sair sem esse adicional |
| Inquilino PJ no regime regular | Pode haver direito a crédito | O custo líquido pode ser menor que o valor bruto pago |
Essa diferença é essencial para empresas que analisam apenas o valor do boleto.
Em contratos entre PJs, pode existir um valor maior na operação por causa da incidência de CBS e IBS. Mas a empresa inquilina pode recuperar parte desse efeito por meio de créditos, desde que esteja no regime regular e a operação permita a apropriação.
Pessoa física que aluga imóvel vai pagar CBS e IBS?
Não necessariamente.
A pessoa física que recebe aluguel não entra automaticamente no regime regular de IBS e CBS.
Pela LC 214/2025, a pessoa física passa a ser considerada contribuinte na locação de imóveis quando, no ano-calendário anterior, ocorrerem simultaneamente dois requisitos:
- receita total com locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis acima de R$ 240 mil por ano;
- operações envolvendo mais de 3 bens imóveis distintos.
Também existe uma regra de enquadramento no próprio ano-calendário quando a receita ultrapassa em 20% o limite anual, ou seja, quando supera R$ 288 mil.
Em termos práticos: a pessoa física que possui poucos imóveis alugados e não ultrapassa esses limites tende a ficar fora da incidência regular de IBS e CBS sobre a locação.
Então o aluguel de pessoa física pode ficar mais barato?
Do ponto de vista do pagamento bruto, pode parecer mais barato quando a pessoa física está fora do regime de IBS e CBS.
Isso acontece porque o aluguel não teria o destaque desses tributos.
Mas a comparação correta para empresas não é apenas “qual boleto é menor”.
A comparação certa é:
Qual é o custo líquido da locação depois de considerar tributos, créditos, regime fiscal do inquilino e regras do contrato?
Uma empresa que aluga de outra PJ pode pagar um valor bruto maior, mas eventualmente aproveitar crédito de IBS/CBS.
Já ao alugar de uma pessoa física fora do regime, pode pagar um valor sem IBS/CBS, mas também sem crédito correspondente.
A locação tem alíquota cheia de IBS e CBS?
Não.
A LC 214/2025 prevê redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS para operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis.
Isso significa que a carga efetiva sobre aluguel não deve ser calculada simplesmente aplicando a alíquota cheia do IVA dual.
Se uma alíquota cheia hipotética fosse próxima de 27%, por exemplo, a redução de 70% levaria a uma carga econômica aproximada de 8,1% sobre a locação.
Esse número deve ser tratado como simulação, não como alíquota definitiva. As alíquotas finais dependem da regulamentação, da transição e do enquadramento da operação.
O que entra na base de cálculo do aluguel?
Na locação de imóvel, a base principal é o valor da locação.
A própria lei afasta determinados valores da base de cálculo, como:
- condomínio;
- tributos incidentes sobre o imóvel;
- emolumentos.
Isso é importante para contratos empresariais porque muitos aluguéis comerciais misturam aluguel, condomínio, IPTU, taxas e reembolsos.
Para avaliar o impacto de CBS e IBS, a empresa precisa separar corretamente o que é aluguel e o que é reembolso ou encargo fora da base.
Leia também: CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços: como vai funcionar e qual a alíquota
O que muda em 2026?
Em 2026, o sistema entra em fase de transição e teste.
A LC 214/2025 prevê a CBS em 0,9% para fatos geradores ocorridos entre 1º de janeiro e 31 de dezembro de 2026.
Também há regras de transição, obrigações acessórias e mecanismos de compensação ou dispensa de recolhimento conforme o cumprimento das exigências legais.
Para empresas, 2026 deve ser tratado como ano de preparação operacional:
- revisar contratos;
- ajustar sistemas;
- organizar cadastros de locadores;
- separar aluguel, condomínio, IPTU e reembolsos;
- simular cenários com e sem crédito;
- preparar a equipe financeira para documentos fiscais com novos campos.
Exemplo prático: aluguel de R$ 10 mil
Imagine uma empresa que paga R$ 10.000 por mês de aluguel comercial.
| Situação | Valor do aluguel | Possível efeito de CBS/IBS | Leitura correta |
|---|---|---|---|
| Locador PF fora dos limites | R$ 10.000 | Sem IBS/CBS regular | Menor valor bruto, sem crédito |
| Locador PJ no regime regular | R$ 10.000 | Pode haver tributo destacado | Valor bruto pode subir |
| Inquilino PJ com direito a crédito | R$ 10.000 + tributo | Crédito pode compensar parte do efeito | Avaliar custo líquido |
A decisão empresarial não deve ser baseada apenas no valor nominal.
O contrato mais eficiente será aquele que, no conjunto, considera carga tributária, crédito, segurança jurídica, documentação e previsibilidade de caixa.
Riscos para empresas que ignorarem o tema
Empresas que possuem contratos de locação comercial devem tratar esse tema como uma pauta de planejamento tributário e financeiro.
Os principais riscos são:
- reajustar contratos sem considerar IBS e CBS;
- comparar propostas de locação olhando apenas o valor bruto;
- perder crédito por falha documental;
- classificar incorretamente valores de condomínio, IPTU e reembolso;
- não prever cláusulas de repasse tributário;
- deixar a área financeira despreparada para a transição.
Checklist para revisar contratos de aluguel
Antes de renovar ou assinar um contrato de locação, a empresa deve responder:
- O locador é pessoa física ou pessoa jurídica?
- Se for pessoa física, ela ultrapassa os limites de receita e quantidade de imóveis?
- Se for pessoa jurídica, qual será o tratamento de CBS e IBS?
- O contrato permite repasse ou destaque de tributos novos?
- O inquilino poderá aproveitar crédito de IBS e CBS?
- O aluguel está separado de condomínio, IPTU, taxas e reembolsos?
- A empresa já simulou custo bruto e custo líquido?
- O ERP está preparado para registrar corretamente a operação?
Conclusão
A Reforma Tributária não transforma todo aluguel em uma cobrança igual.
O impacto depende de quem aluga, de quem recebe, do volume da operação e da possibilidade de crédito.
Para empresas, o ponto central é entender que PJ alugando para PJ pode gerar um valor de pagamento diferente de uma locação feita por pessoa física fora dos limites de IBS e CBS.
Mas o valor bruto não conta a história inteira. O que importa para a gestão é o custo líquido, considerando crédito tributário, contrato e correta classificação da base de cálculo.
Empresas que revisarem seus contratos agora terão mais previsibilidade na transição, menor risco fiscal e melhor capacidade de negociar valores antes que o novo sistema esteja plenamente implementado.
A CLM Controller apoia empresas na análise de impactos da Reforma Tributária, revisão de contratos, planejamento fiscal e estruturação de rotinas contábeis mais seguras. Conheça a CLM Controller e entenda como preparar sua empresa para as mudanças no IBS e na CBS.
FAQ
Todo aluguel terá CBS e IBS?
Não. A incidência depende do enquadramento do locador, do tipo de operação e das regras da LC 214/2025.
Pessoa física, por exemplo, só entra no regime regular de IBS e CBS na locação se ultrapassar limites específicos de receita e quantidade de imóveis.
Pessoa física que recebe aluguel sempre será contribuinte de IBS e CBS?
Não.
A pessoa física precisa observar os critérios legais. Em regra, o enquadramento ocorre quando a receita anual com locação, cessão onerosa ou arrendamento excede R$ 240 mil e envolve mais de 3 imóveis distintos.
Também pode haver enquadramento no próprio ano se a receita superar R$ 288 mil.
Aluguel de PJ para PJ pode ficar mais caro?
O valor bruto pode mudar porque pode haver destaque de IBS e CBS.
Mas, se a empresa inquilina puder aproveitar crédito, o custo líquido pode ser diferente do valor pago no boleto.
Condomínio e IPTU entram na base de IBS e CBS do aluguel?
A lei prevê que condomínio, tributos incidentes sobre o imóvel e emolumentos não sejam computados no valor da locação para fins da base, desde que corretamente segregados.
A locação usa a alíquota cheia da Reforma Tributária?
Não.
A LC 214/2025 prevê redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS para locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis.
O que as empresas devem fazer agora?
As empresas devem mapear contratos de locação, identificar se o locador é PF ou PJ, separar aluguel de encargos, revisar cláusulas de repasse tributário e simular o custo líquido com e sem crédito de IBS/CBS.
