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A Reforma Tributária aprovada no Brasil traz mudanças profundas na forma de tributar e fiscalizar diversos setores, inclusive o mercado de aluguéis. Se você é locador (proprietário que aluga imóveis) ou locatário (inquilino que paga aluguel), é hora de entender o que muda na prática. Em linguagem simples, vamos explicar como ficam os contratos, quais novas obrigações surgem com o chamado Cadastro Imobiliário Brasileiro (o “CPF dos imóveis”), como o cerco fiscal vai apertar contra a informalidade e quais impactos esperar, inclusive em aluguéis comerciais que envolvem serviços extras. Também vamos destacar o que permanece igual e o que ainda depende de definições adicionais. Vamos lá!
O que muda para locadores
Para proprietários que alugam imóveis, a palavra de ordem agora é formalização e transparência fiscal. Os principais pontos de mudança são:
Contrato por escrito obrigatório
Acabou o “acordo de boca”. Todo aluguel precisa ter contrato formal, por escrito, detalhando valor, prazo, reajuste e garantias.
Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)
Cada imóvel terá um código único no novo cadastro nacional – é como se fosse um CPF para cada propriedade. A partir de 2026, todos os proprietários deverão registrar seus imóveis nesse sistema. O CIB vai reunir dados de cartórios e prefeituras para ligar cada imóvel ao CPF/CNPJ do dono, dificultando manter imóveis “fora do radar” do fisco. Ou seja, imóveis que antes ficavam informais agora terão que estar registrados, aumentando a rastreabilidade dos aluguéis.
Nova tributação (IBS/CBS) para grandes locadores
Hoje a pessoa física pagava apenas Imposto de Renda sobre aluguel (via Carnê-Leão). Com a reforma, aluguel passa a ser considerado uma operação tributada pelo novo IVA dual (IBS estadual/municipal + CBS federal), semelhante a um imposto sobre serviços
Mas atenção: só paga IBS/CBS quem tiver muitos imóveis ou renda alta de aluguel. Pela lei, haverá cobrança se o locador recebeu no ano anterior mais de R$ 240 mil em aluguéis e tiver mais de 3 imóveis alugados, ou se ultrapassar R$ 288 mil em aluguéis no próprio ano. Isso mira quem “vive de renda” com vários imóveis pequenos proprietários ficam de fora dessa nova taxação.
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Alíquotas e repasse de custo
As alíquotas cheias do IBS+CBS devem girar em torno de 25% a 28%. Felizmente, para aluguéis residenciais há uma redução de 70% na base de cálculo, resultando em tributação efetiva em torno de 8% do valor do aluguel. Além disso, o locador poderá deduzir R$ 600 por mês por imóvel residencial alugado, isentando completamente aluguéis bem baixos. Já aluguéis comerciais não terão esse desconto e podem enfrentar a alíquota cheia no longo prazo. Muitos especialistas estimam uma carga inicial perto de 8% (subindo gradualmente até o patamar cheio em 2033). É provável que parte desse novo custo acabe sendo repassado no valor do aluguel, pressionando os preços para cima no curto prazo O mercado deve buscar um novo equilíbrio com o tempo, mas locadores comerciais já estão simulando impactos e renegociando contratos para acomodar a mudança tributária.
Serviços agregados nos contratos
Se o aluguel incluir serviços extras (limpeza, segurança, mobília ou outros), agora tudo entra no mesmo balaio tributário. Antes, só os serviços poderiam ter ISS ou impostos separados, enquanto o aluguel de imóvel em si não tinha ISS. Com o IBS/CBS, toda a receita do contrato aluguel e serviços acessórios fica potencialmente tributada dentro do IVA. Isso elimina brechas onde se cobrava parte como “serviço” para driblar imposto. Para o locador empresarial, será importante discriminar esses itens na nota fiscal e entender que a carga pode aumentar quando há serviços junto da locação. A boa notícia é que, se o inquilino for pessoa jurídica tributada, ele poderá aproveitar crédito do IBS sobre esses valores, desde que o locador emita documento fiscal corretamente.
Nota fiscal de aluguel
Falando nisso, haverá obrigatoriedade de emitir nota fiscal ou documento fiscal do aluguel em muitas situações (especialmente em locação comercial). Isso é novidade – proprietários pessoas físicas antes não emitiam nota de aluguel. Agora, para que um inquilino empresarial consiga abater o imposto (crédito de IBS/CBS), o locador terá de fornecer a nota. Portanto, faz parte da formalização: quem aluga vai precisar se cadastrar como contribuinte quando exigido e documentar os recebimentos oficialmente, assim como uma empresa faz.
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Dinheiro do aluguel “na conta certa”
A Receita Federal deixou claro que o aluguel deve cair na conta do proprietário que figura na matrícula do imóvel. Receber aluguel na conta de terceiros (filhos, cônjuge etc.) para disfarçar renda não vai colar mais isso causará inconsistência nos cruzamentos de dados. Então, locador, se você usava essa prática, é hora de regularizar e usar apenas contas em seu nome para os recebimentos.
Fiscalização muito mais rigorosa
Talvez a maior mudança seja o cerco eletrônico contra sonegação. Com o CIB e sistemas integrados, a Receita Federal vai cruzar automaticamente as informações do imóvel, do locador e do locatário com declarações de imposto de renda, registros de cartório, dados de imobiliárias e até movimentações bancárias (PIX). Se o inquilino informar que paga aluguel e o proprietário não declarar esse rendimento, o sistema vai detectar a divergência imediatamente. As consequências para o locador pego omitindo aluguel serão duras: multas de até 75% do valor não declarado (podendo chegar a 150% em caso de fraude deliberada) e cobrança de imposto retroativo dos últimos 5 anos, além do risco de responder por crime fiscal nos casos graves. Ou seja, a era da “informalidade” nos aluguéis está acabando – quem insistir em alugar por fora, sem recibo e sem pagar imposto, pode acabar com uma dor de cabeça e uma conta enorme no futuro.
Em resumo, para os locadores a Reforma Tributária traz mais cobrança para quem tem ampla carteira de imóveis e mais fiscalização para todos. Em contrapartida, aumenta a segurança jurídica nos contratos e equaliza a concorrência (já que todos terão que se formalizar). O pequeno proprietário que sempre declarou tudo certinho não deve sofrer aumento de imposto mas mesmo ele precisará se atentar às novas obrigações de cadastro e documentação para ficar em dia.
O que muda para locatários
Os inquilinos sejam pessoas ou empresas também sentirão mudanças importantes, tanto em obrigações quanto em direitos. Vejamos os principais pontos do ponto de vista de quem aluga o imóvel (locatário):
Declaração de aluguel no Imposto de Renda
A partir de 2026, todos os inquilinos terão que declarar que moram de aluguel em suas declarações de IR. Mesmo quem não podia abater nada do imposto com aluguel agora precisa informar os pagamentos. Essa informação do lado do locatário é o que permite à Receita cruzar com os dados do locador. Então, se você paga aluguel, será necessário incluir o CPF do proprietário e os valores pagos na sua declaração anual. Caso contrário, você pode cair na malha fina e ainda sofrer multa de até 20% sobre os valores omitidos. Ou seja, o locatário também tem responsabilidade de colaborar com a fiscalização.
Contrato mais protegido e transparente
A nova lei do aluguel trouxe ganhos para quem é inquilino. Com a exigência de contrato escrito, todas as condições ficam claras desde o início – valor, data de reajuste, índice aplicado (IGP-M, IPCA etc.), prazo de locação, regras de devolução, tudo por escrito. Além disso, ficou proibido o proprietário exigir mais de uma garantia (como pedir caução e fiador ao mesmo tempo), o que evita abusos contra o inquilino. As obrigações de cada parte também ficaram melhor definidas em lei: proprietário cuida de problemas estruturais do imóvel, e o inquilino mantém o imóvel em ordem e paga as despesas do dia a dia, como condomínio e contas, sem surpresas. Essas mudanças dão mais segurança e previsibilidade para quem aluga menos riscos de cláusulas abusivas e de mudanças repentinas nas regras no meio do jogo.
Possível impacto no valor do aluguel
No curto prazo, há chance de ajustes nos preços de locação. Muitos locadores com vários imóveis podem tentar repassar aos inquilinos o custo do novo IBS/CBS que incidirá sobre os aluguéis. Então, não se assuste se em 2026–2027 alguns contratos sofrerem reajustes extraordinários ou novos encargos discriminados é reflexo da tributação. Porém, isso tende a se estabilizar pela concorrência de mercado. Além disso, aluguéis residenciais de baixo valor (até R$ 600) continuarão isentos desses impostos novos, o que deve evitar aumentos na faixa econômica de moradia. E lembre: o imposto IBS/CBS em si será responsabilidade do locador (ele que recolhe para o governo), não do locatário diretamente. O efeito para o inquilino vem via preço negociado do aluguel, não como um boleto de imposto novo em seu nome.
Nota fiscal e direito a crédito (para empresas)
Se você é uma empresa alugando um espaço comercial, fique atento: com a reforma, os alugueis passarão a ter nota fiscal emitida pelo locador contendo IBS/CBS. A vantagem é que, sendo sua empresa contribuinte desses tributos, poderá aproveitar o crédito desse imposto pago no aluguel para abater de seus tributos (como se fosse compra de insumo). Na prática, o aluguel para PJ entra na cadeia tributária. Mas isso só será possível se o contrato estiver regular, com CIB, e o proprietário emitir o documento fiscal corretamente. Portanto, empresas inquilinas devem exigir essa formalização para não terem prejuízo fiscal. Já para locatários pessoa física, a nota fiscal não dá nenhum benefício direto (visto que pessoa física não recupera crédito de imposto), mas ainda assim é um comprovante importante e parte da nova realidade de tudo ser documentado.
Fim do aluguel “por fora”
Alguns inquilinos, no passado, até preferiam não ter contrato formal ou recibo para talvez conseguir um aluguel mais barato “por fora”. Esse tipo de arranjo agora é cilada: sem contrato escrito você nem consegue mais alugar legalmente, e se aceitar pagar sem recibo, estará se colocando em risco junto com um locador inadimplente no fisco. Com o monitoramento eletrônico de transações (PIX, depósitos) acima de certos valores, pagamentos informais podem acabar vindo à tona. O melhor caminho para o inquilino é exigir contrato e recibos oficiais, garantindo seus direitos e evitando problemas fiscais. A boa notícia é que, ao formalizar, você fica protegido pela lei do inquilinato e tem como comprovar gastos com aluguel se precisar, por exemplo, para uma ação ou mesmo para negociar empréstimos (algumas instituições consideram o comprovante de aluguel em análises financeiras).
Resumindo do lado do locatário: você ganha mais clareza e segurança nos contratos, mas em troca terá que se adaptar a um cenário mais formal. Será preciso disciplina para declarar seu aluguel anualmente e se ajustar a eventuais repasses de impostos nos preços. No saldo geral, a reforma busca equilibrar responsabilidades fechando brechas de sonegação sem tirar direitos do inquilino, que continua amparado pelas proteções da Lei do Inquilinato (despejo só via Justiça, etc.).
O que continua igual
Diante de tantas mudanças, é importante destacar que nem tudo muda. Várias regras e situações permanecem as mesmas após a Reforma Tributária, trazendo uma certa continuidade ao mercado de locações:
| Tema | O que permanece igual | Observações práticas |
|---|---|---|
| Imposto de Renda sobre aluguel | Locadores continuam pagando IR pelo Carnê Leão mensalmente, com alíquota de até 27,5 por cento. Não houve criação de um novo imposto específico sobre aluguel. | A mudança é só na fiscalização, que fica mais rígida e cruza mais dados para identificar quem não declara. |
| Direitos e deveres da Lei do Inquilinato | Processo de despejo continua igual, sempre judicial. Responsabilidades de manutenção seguem as mesmas do proprietário e do inquilino conforme já previsto na lei. | A reforma não mexeu nas regras essenciais da relação locatícia. Apenas reforçou pontos como contrato escrito e limites de garantia. |
| Pequenos locadores | Quem tem poucos imóveis segue praticamente sem alterações. Continua pagando IR normalmente e fica fora de IBS e CBS por não atingir o volume exigido para essa tributação. | A principal novidade será apenas realizar o CIB quando disponível e declarar tudo de forma mais detalhada. Não há imposto novo para quem recebe pouco com aluguel. |
| Impostos imobiliários (IPTU, ITBI etc) | IPTU, ITBI e demais tributos patrimoniais continuam existindo exatamente como antes. Não fazem parte do IVA e não foram alterados pela reforma. | Para o locador e o inquilino, nada muda nessas cobranças. IPTU ainda pode ser repassado via contrato. |
| Estrutura geral das locações | As bases legais do contrato de aluguel permanecem as mesmas. A rotina de quem já seguia as regras não muda quase nada. | Quem sempre atuou corretamente não será prejudicado. O foco é reduzir a informalidade e equilibrar o mercado. |
Em suma, muita coisa permanece igual: as bases legais do contrato de aluguel, os impostos tradicionais e a situação dos pequenos locadores/inquilinos. A grande mudança é que agora tudo deverá ser feito às claras e dentro das regras, o que para muitos já era rotina. Quem atuava corretamente não será penalizado ao contrário, verá um mercado mais justo, com menos concorrência desleal de quem sonegava.
Conclusão apoio especializado
Navegar por essas mudanças tributárias e legais pode ser desafiador, mas você não precisa fazer isso sozinho. A CLM Controller se posiciona como um apoio estratégico para empresários, investidores e gestores que lidam com contratos de aluguel. Nossa equipe conta com especialistas experientes em contabilidade, tributos e conformidade, que estão acompanhando de perto a implementação da Reforma Tributária. Podemos ajudar sua empresa a organizar contratos, analisar os impactos fiscais e manter toda a operação em conformidade com as novas regras. Com a orientação certa, você adapta seu negócio sem sobressaltos garantindo que vai pagar só o que é devido (nem a mais, nem a menos) e evitando autuações.
Conte com a CLM Controller como parceira nessa fase de transição: estamos prontos para orientar você, revisar sua situação fiscal e assegurar que seu empreendimento continue crescendo dentro da lei. Em tempos de mudança, ter ao lado quem entende do assunto faz toda a diferença!.
