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A aquisição de bens imóveis é uma decisão importante para qualquer empresário. Seja com o objetivo de gerar renda por meio de aluguel, valorização patrimonial ou uso operacional, sempre surge a mesma dúvida: é mais vantajoso adquirir o imóvel em nome da empresa ou da pessoa física?
Essa escolha não é apenas uma questão de preferência — ela envolve impactos fiscais, sucessórios, patrimoniais e até estratégicos. Por isso, neste artigo, vamos abordar em detalhes as diferenças entre essas duas opções, com base em leis brasileiras, além de mostrar os benefícios que uma estrutura adequada pode trazer. Ao final, você verá como a CLM Controller pode ajudar sua empresa a tomar decisões mais seguras e rentáveis.
1. Tributação sobre os rendimentos de aluguel
A primeira grande diferença entre comprar como pessoa física ou jurídica aparece quando o imóvel começa a gerar receita.
Pessoa Física
Quando o imóvel está no nome do empresário (pessoa física), os aluguéis recebidos entram como rendimento tributável no Imposto de Renda. A tributação segue a tabela progressiva:
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Até R$ 2.112: isento
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De R$ 2.112 até R$ 4.664,68: alíquota entre 7,5% e 22,5%
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Acima de R$ 4.664,68: alíquota máxima de 27,5%
Pessoa Jurídica
Se o imóvel for registrado no nome da empresa, principalmente no regime de lucro presumido, a carga tributária média sobre os rendimentos de aluguel gira entre 11% e 14%. Esse percentual pode variar conforme a atividade da empresa e a localidade, mas é visivelmente menor que o imposto pago por uma pessoa física.
Exemplo legal: Segundo o artigo 15 da Lei nº 9.249/1995, o lucro presumido permite simplificação da apuração de tributos federais, o que inclui rendimentos com locações.
2. Tributação na venda do imóvel
Outro ponto relevante é o imposto sobre o ganho de capital quando há venda do bem.
Pessoa Física
O lucro obtido com a venda de imóveis é tributado com alíquota fixa de 15%, conforme o artigo 21 da Lei nº 8.981/1995. Caso a valorização tenha sido alta, esse valor pode ser expressivo.
Pessoa Jurídica
Na venda pela empresa, a tributação será calculada de acordo com o regime adotado:
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No lucro presumido, o ganho é incorporado à base de cálculo do IRPJ e CSLL.
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Já no lucro real, é possível compensar prejuízos fiscais, despesas e até mesmo reavaliar o bem.
Ou seja, dependendo do planejamento tributário, a empresa pode pagar menos impostos do que uma pessoa física.
3. Sucessão e herança
A sucessão de bens é um momento delicado, e o formato da posse do imóvel influencia diretamente na fluidez desse processo.
Pessoa Física
Ao falecer, o proprietário do imóvel deixa o bem para ser partilhado entre os herdeiros. Isso pode gerar um condomínio entre os beneficiários, com conflitos na gestão e até disputas judiciais.
Além disso, há o custo do inventário, com ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) que pode variar de 4% a 8% do valor do bem, dependendo do estado.
Pessoa Jurídica
Se o imóvel pertence à empresa, a sucessão ocorre pela transferência das cotas da pessoa jurídica, o que torna o processo mais rápido, econômico e organizado.
Referência legal: O artigo 1.031 do Código Civil trata da sucessão de cotas e a possibilidade de avaliação e venda facilitada sem necessidade de inventário judicial.
4. Proteção patrimonial
Outro ponto que costuma pesar na decisão é a proteção do patrimônio pessoal.
Pessoa Física
Bens pessoais podem ser comprometidos por dívidas e processos judiciais, mesmo que não estejam diretamente ligados à atividade empresarial.
Pessoa Jurídica
Quando o imóvel está em nome da empresa, há uma separação jurídica entre os bens da empresa e do sócio. Isso evita que o patrimônio pessoal seja atingido por problemas empresariais e vice-versa — uma estrutura muito comum em holdings patrimoniais.
A constituição de holding familiar é uma prática recomendada, prevista na Lei das Sociedades por Quotas (Lei nº 6.404/1976) e permite blindagem patrimonial com eficiência fiscal.
Leia também: Conheça 6 tipos de estrutura societária e saiba qual escolher
5. Benefícios fiscais e operacionais
A compra de imóveis por meio de pessoa jurídica pode oferecer uma série de benefícios quando o processo é bem planejado.
Planejamento tributário eficiente
A empresa pode usufruir de estratégias de elisão fiscal e otimização dos tributos sobre os rendimentos e ganhos de capital. Isso inclui aproveitamento de créditos tributários e compensação de prejuízos acumulados.
Dedução de despesas
Despesas como IPTU, manutenção, reformas e até juros de financiamento podem ser deduzidas do lucro tributável da empresa, o que não é permitido para pessoas físicas.
Sucessão facilitada
A estrutura empresarial torna o processo de sucessão menos burocrático e oneroso, evitando o inventário judicial e seus custos elevados.
6. Considerações importantes
Apesar dos inúmeros benefícios, comprar imóveis por meio da empresa não é vantajoso em todos os casos. É necessário considerar:
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Custos para abrir e manter uma empresa (como contador, tributos e obrigações acessórias)
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Necessidade de estrutura jurídica e contábil adequada
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Natureza do bem (residencial, comercial ou operacional)
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Planejamento sucessório e perfil familiar
Cada cenário exige uma análise personalizada, feita por profissionais experientes que entendam as especificidades legais e fiscais.
Conclusão: conte com a CLM Controller para tomar a melhor decisão
Se você está avaliando a compra de um imóvel e ainda tem dúvidas sobre a melhor forma de realizar essa aquisição, a CLM Controller Contabilidade está pronta para te ajudar.
Com mais de 40 anos de experiência, a CLM é uma boutique contábil especializada em outsourcing contábil, planejamento tributário e gestão patrimonial para empresas do Lucro Real e Lucro Presumido, com atuação em setores como indústria, importação/exportação e holdings familiares.
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