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A partir de 2026, a Receita Federal passa a ter um instrumento poderoso para cruzar locatários e locadores e eliminar a sonegação de aluguéis. A Lei Complementar nº 214 (Reforma Tributária) institui o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) integrado ao SINTER – Sistema Nacional de Informações Territoriais. Com isso, “se o cidadão mora em um imóvel que não está no nome dele, o dono vai ter que dar alguma explicação” para a falta de aluguel declarado. Em outras palavras, o “acordo de cavalheiros” acaba: tanto o inquilino quanto o proprietário deverão informar os valores pagos e recebidos de aluguel ao Leão.
Neste artigo, você vai entender como a Receita Federal vai apertar o cerco contra aluguéis não declarados a partir de 2026, com a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB). Explicamos o que é o CIB, como ele se conecta ao SINTER, o que muda para locadores e locatários, quais são os riscos e multas para quem não se adequar, e como uma estrutura de holding patrimonial pode ser mais vantajosa para quem recebe aluguéis elevados.
Os novos sistemas (SINTER + CIB) permitirão cruzar os dados da declaração de Imposto de Renda com contratos e recibos de aluguel, boletos bancários, movimentações financeiras e até dados de IPTU. Ao detectar divergências, a Receita poderá intimar ambos os contribuintes para justificarem a operação e aplicar sanções. Em resumo, declarar errado ou deixar de declarar aluguel agora pode sair muito caro: o locador omisso arrisca multa de até 75% do imposto devido (chegando a 150% em reincidência), e o locatário terá de pagar 20% sobre o valor não declarado.
Ouça nosso novo episódio, Ana Beatriz, especialista comercial e Marco Aurélio, sócio diretor na CLM Controller explicam como o novo Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) vai transformar o mercado de locação, as obrigações que passam a valer em 2026 e os riscos de não declarar corretamente os aluguéis.
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SINTER e CIB – O que são e para que servem
O SINTER é uma base de dados espaciais nacional que integra informações de cartórios, prefeituras, Incra, etc. Ele reúne todos os dados cadastrais, fiscais e georreferenciados de imóveis urbanos e rurais. Em cima desse sistema, nasce o CIB, um cadastro único de imóveis.
No CIB, cada imóvel recebe um código identificador único (sete dígitos + dígito verificador), espécie de “CPF do imóvel”. Esse código será gerado automaticamente quando as prefeituras e o Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR) compartilharem seus dados, e ficará disponível no portal da Receita (e-CIB) para consulta.
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Integração de dados: O SINTER centraliza dados públicos (registros de imóveis, tributos, geolocalização) de âmbito federal, estadual e municipal. Por exemplo, a Receita esclarece que o SINTER “integra, em um banco de dados espaciais, o fluxo dinâmico de dados jurídicos (cartórios)” aos dados “fiscais, cadastrais e geoespaciais” de imóveis.
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Códigos únicos: Cada imóvel urbano ou rural terá o código CIB único em todo o Brasil. Assim como CPF e CNPJ, o CIB será mantido pela Receita Federal e passará a figurar em todos os documentos de construção ou transações imobiliárias.
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Fontes dos dados: As informações dos imóveis urbanos virão dos cadastros imobiliários municipais; as dos imóveis rurais, do CNIR. Ou seja, tudo que consta em cartórios e prefeituras (e até pagamento de IPTU) alimenta o SINTER/CIB.
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Visualização geográfica: Com o SINTER será possível ver cada imóvel no mapa digital do Brasil. Isso facilita o planejamento urbano/agrário e torna a localização de cada propriedade precisa, acabando com disputas de fronteiras.
Em suma, o CIB criará “um inventário que unificará a base de (quase) todos os bens imóveis” do país, tornando a fiscalização mais eficaz e dificultando fraudes e evasão fiscal.
O que muda para locador e locatário
Com a vigência da nova lei, todos os contratos de aluguel deverão ser formalizados e informados à Receita. Isso significa que inquilinos e proprietários têm obrigações diretas:
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Locador (proprietário): Deve declarar os aluguéis recebidos em sua declaração de IR. No caso de pessoa física, os valores entram na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física” do Carnê-Leão (detalhando mês a mês e abatendo as despesas permitidas). Se for pessoa jurídica (holding patrimonial, por exemplo), usa a ficha de rendimentos de pessoa jurídica A omissão é grave: a multa de ofício pela Receita pode chegar a 75% do imposto não pago(com juros), além do indício de sonegação.
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Locatário (inquilino): Também passa a declarar quanto pagou de aluguel. No IR, ele usará a ficha “Pagamentos Efetuados” (código 70 – Aluguéis de Imóveis), informando o CPF/CNPJ do locador e o valor total pago. Isso vale mesmo que haja imobiliária intermediando. Não declarar o pagamento incorretamente pode acarretar multa de 20% sobre o valor omisso.
Além disso, situações atípicas também serão fiscalizadas. Por exemplo, se o locatário “paga” o aluguel por meio de obras ou reformas (benfeitorias no imóvel) em vez de dinheiro, a Receita considera esse valor como renda do proprietário e deve ser tributado como aluguel. Ou seja, melhorias pagas pelo inquilino que abatam o aluguel geram rendimentos tributáveis para o dono do imóvel.
Dicas para ambos: Formalize contratos com valores reais, emita recibos e conserve documentos (comprovantes, boletos, notas fiscais). Assim você evita cair na malha fina. Em caso de dúvidas, procure orientação contábil.
Tributação: Locação por PF vs. Holding Patrimonial
| Critério | Pessoa Física | Holding Patrimonial (Lucro Presumido) |
|---|---|---|
| Tributação Atual | IRPF progressivo (até 27,5%) sobre o aluguel recebido. Carnê-Leão mensal obrigatório acima do mínimo. | Alíquota efetiva de ≈14,5% sobre a receita de aluguel (IRPJ+CSLL+PIS/COFINS). |
| Base de Cálculo | Receita líquida (aluguel bruto – despesas dedutíveis). | Receita bruta do aluguel, considerando-se 32% de lucro presumido para o cálculo dos tributos. |
| Impostos Incidentes | Imposto de Renda (PF) via Carnê-Leão. Sem PIS/Cofins. | IRPJ (15% + adicional), CSLL (9%), PIS (0,65%) e Cofins (3%). Geralmente sem ISS sobre aluguel. |
| Reforma 2026 (IVA Dual) | Pessoa física com mais de 3 imóveis alugados ou receita anual >R$240.000 (≈R$20.000/mês) será contribuinte do novo IVA; alíquota efetiva será 8,4% (70% de desconto sobre 28%). | A holding também entra no novo regime (8,4% na locação), mas passa a compensar créditos de IBS/CBS (nos insumos e serviços). |
| Custos Operacionais | Baixos – só Carnê-Leão e declarações; não exige contabilidade formal. | Custos médios a altos – abertura de empresa, contabilidade, emissão de notas/recibos, obrigações acessórias. |
| Sucessão Patrimonial | Inventário judicial obrigatório (custo e demora). | Facilitada – transmissão via doação de cotas com usufruto, reduzindo custos de inventário. |
| Proteção Patrimonial | Menor blindagem (imóveis em nome pessoal). | Maior blindagem – bens separados do patrimônio pessoal. |
| Formalização e Gestão | Simples, contrato verbal possível (antes da lei). | Formal – contratos e contabilidade obrigatórios. |
Uma consequência da reforma é repensar a estrutura de recebimento dos aluguéis. Tradicionalmente, pessoa física paga Carnê-Leão com alíquotas de até 27,5% sobre o rendimento líquido. Já uma holding patrimonial (PJ) pode optar pelo lucro presumido (presume-se 32% de lucro), incidindo IRPJ (15% + adicional), CSLL (9%), PIS (0,65%) e Cofins (3%). Na prática, isso gera uma carga efetiva muito menor para o PJ.
Sanções para quem não cumprir
A nova legislação prevê multas severas para quem não cumprir as obrigações:
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Para o locador: A multa de ofício por omitir rendimentos pode chegar a 75% do imposto devido, além de juros e correção. Em caso de reincidência, multa pode ser dobrada.
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Para o locatário: A multa é de 20% sobre o valor do aluguel não declarado na ficha de “Pagamentos Efetuados”. Ou seja, não declarar o que pagou no IR acarreta grave penalidade.
Além disso, o cruzamento de dados das novas bases torna provável a autuação automática em fiscalizações futuras. Portanto, regularize já: declare corretamente cada centavo de aluguel pago e recebido, formalize contratos, e emita comprovantes. Assim evita-se cair na malha fina e ter de pagar multas altas.
Leia também: Medidas a serem tomadas na empresa para não cair na malha fina
Perguntas frequentes sobre o fim da informalidade nos aluguéis
1. O que é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)?
O CIB é um cadastro nacional que reúne informações de todos os imóveis urbanos e rurais do país, com base em dados de prefeituras, cartórios e órgãos federais. Cada imóvel passa a ter um código único, e essas informações são integradas à Receita Federal por meio do SINTER.
2. A partir de quando o CIB será obrigatório?
O CIB será exigido oficialmente a partir de 2026, mas as atualizações cadastrais já devem ser feitas em 2025. Ou seja, quem aluga ou possui imóveis precisa se preparar desde já para não cair em penalidades.
3. Sou locatário. Preciso declarar os aluguéis que pago?
Sim. Quem paga aluguel deve informar os valores na declaração anual do Imposto de Renda, usando o código 70 (aluguel de imóveis), com CPF ou CNPJ do locador. O não cumprimento pode gerar multa de 20% sobre o valor total pago.
4. Posso ser penalizado mesmo sem contrato registrado?
Sim. A Receita Federal consegue cruzar dados de endereço, titularidade do imóvel, contas bancárias e até registros de luz, água e IPTU. Se for identificado que há uma ocupação com geração de renda, mesmo sem contrato formal, haverá autuação.
5. Vale a pena receber aluguéis como pessoa física ou criar uma holding?
Depende do valor recebido mensalmente. Para quem recebe até R$ 10 mil por mês, a pessoa física pode ser mais vantajosa pela simplicidade. Para valores maiores, a holding patrimonial oferece economia tributária, proteção patrimonial e melhor planejamento sucessório.
Conclusão
A partir de 2026, a informalidade na locação não será mais viável. O Cadastro Imobiliário (CIB) e o SINTER darão ao Fisco visão completa sobre onde cada imóvel está e quem o ocupa. Para locadores e locatários, o recado é claro: formalize o contrato, declare os aluguéis e prepare-se para o novo cenário. Quem agir com transparência evitará pesadas multas e garantir-se-á segurança jurídica.
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