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A recente Reforma Tributária brasileira traz mudanças profundas que afetam diretamente as holdings familiares, especialmente aquelas voltadas à gestão patrimonial e de imóveis. Essas empresas, comumente usadas por empresários para centralizar bens da família, otimizar tributos e facilitar a sucessão, terão de se adaptar a novas regras fiscais.
No contexto da reforma, tributos tradicionais serão substituídos por novos impostos, alíquotas serão reajustadas e planejamentos sucessórios precisarão ser revistos. Em outras palavras, quem já possui ou pretende montar uma holding familiar precisa entender o que muda e como se preparar para minimizar impactos negativos e aproveitar oportunidades dentro do novo cenário tributário.
Empresários devem revisar a estratégia de suas holdings familiares diante das mudanças tributárias. Planejamento e adequação serão fundamentais para manter vantagens e evitar surpresas financeiras.
No decorrer deste artigo, explicaremos de forma clara e embasada os principais impactos da reforma nas holdings familiares. Abordaremos as alterações nos impostos sobre consumo (com a substituição do PIS e COFINS pelo IBS e CBS), o aumento estimado da carga tributária (de 3,65% para possivelmente até 15%), as mudanças no imposto sobre herança (ITCMD) e seus efeitos no planejamento sucessório, além de analisar como operações comuns – como a locação e administração de imóveis – serão afetadas.
Também discutiremos se, apesar de tudo, a estrutura de holding continua vantajosa e quais medidas práticos os empresários devem considerar desde já para adaptar ou reestruturar suas holdings frente a essas mudanças. Por fim, destacaremos como a CLM Controller Contabilidade pode auxiliar de forma especializada nesse processo de transição e planejamento.
PIS e COFINS vs. IBS e CBS: o que muda?
Um dos pilares da Reforma Tributária é a simplificação e unificação de tributos sobre bens e serviços. Atualmente, empresas (incluindo muitas holdings patrimoniais) recolhem PIS (Programa de Integração Social) e COFINS (Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social) sobre sua receita. Esses tributos, calculados de forma cumulativa para muitas atividades, somam 3,65% sobre a receita bruta (0,65% de PIS + 3% de COFINS) no regime atualmente adotado por grande parte das holdings de imóveis. Com a reforma, porém, PIS e COFINS serão extintos e substituídos por um modelo de tributação sobre consumo de base ampla, composto por dois novos tributos: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
O CBS será um tributo federal que unificará as antigas contribuições (PIS/COFINS) em uma só contribuição sobre bens e serviços. Já o IBS será um imposto de competência compartilhada entre estados e municípios, unindo tributos como ICMS (estadual) e ISS (municipal) em um IVA (Imposto sobre Valor Agregado) nacional. Na prática, para as empresas, esses dois funcionariam de forma semelhante a um IVA dual: as operações passarão a ter incidência do CBS (federal) e do IBS (estadual/municipal) em vez dos diversos impostos atuais. A base de incidência será mais ampla, englobando bens, serviços e direitos – possivelmente incluindo atividades que antes não eram alcançadas por certos tributos.
Para as holdings familiares, isso significa mudanças na forma de tributação das receitas de aluguel e serviços prestados. Antes, essas receitas eram gravadas basicamente por PIS/COFINS e (no caso de serviços) ISS. Com IBS/CBS, as locações de imóveis, por exemplo, passam a ser tratadas como prestação de serviço tributada no novo sistema. Haverá um sistema não-cumulativo com possibilidade de créditos: as empresas poderão abater do CBS/IBS devido os créditos gerados em suas compras e despesas ligadas à atividade.
Contudo, holdings patrimoniais tipicamente possuem poucos insumos ou custos que gerem crédito, já que sua principal receita vem de aluguel ou administração de seus próprios bens. Portanto, diferentemente de empresas industriais ou comerciais, as holdings imobiliárias não terão muitos créditos para compensar – o que as deixa mais expostas às alíquotas cheias dos novos tributos sobre suas receitas.
Aumento da carga tributária nas holdings (de 3,65% para até 15%)
A consequência prática mais preocupante dessa mudança é o aumento significativo da carga tributária sobre as receitas dessas holdings. Atualmente, muitas holdings optam pelo regime de Lucro Presumido justamente por ser vantajoso para atividades de aluguel de imóveis: além do Imposto de Renda de Pessoa Jurídica (IRPJ) e CSLL calculados sobre uma base reduzida (presunção de 32% da receita), o PIS/COFINS é cobrado de forma cumulativa em 3,65% sobre a receita bruta.
Essa carga total costuma resultar em uma tributação efetiva em torno de 11% a 14% sobre a receita de aluguéis (somando todos os tributos, inclusive IRPJ/CSLL), o que já representava uma economia significativa frente à tributação da pessoa física (falaremos disso adiante).
Com a reforma, entretanto, a expectativa é que as alíquotas combinadas de IBS + CBS sejam bem mais elevadas. Estimativas indicam que os atuais 3,65% de PIS/COFINS podem saltar para algo em torno de 12% a 15% sobre a receita bruta das holdings.
Especialistas apontam que as alíquotas dos novos tributos devem ficar nessa faixa, aumentando aproximadamente quatro vezes o peso dos impostos indiretos sobre atividades como locação de imóveis. Por exemplo, se hoje uma holding imobiliária que fatura R$ 100 mil ao ano com aluguéis paga R$ 3.650 de PIS/COFINS, no novo cenário ela poderia pagar até R$ 15 mil em IBS/CBS sobre essa mesma receita – uma diferença impactante.
Vale notar que esse percentual de até 15% refere-se apenas aos impostos sobre consumo (IBS/CBS). A holding ainda continuará sujeita ao IRPJ e à CSLL sobre seu lucro (presumido ou real). Portanto, a carga total pode se elevar ainda mais quando somados todos os tributos, em outras palavras, a vantagem tributária das holdings frente à pessoa física pode diminuir, já que o “custo fiscal” dos aluguéis dentro da empresa aumentará sensivelmente.
Alguns estudos projetam que, ao final do período de transição da reforma (por volta de 2033), a tributação total sobre receitas de aluguel de imóveis em holdings familiares pode chegar a aproximadamente 18% do faturamento.
É importante destacar que a reforma prevê um período de transição para a implementação gradativa do IBS e CBS, justamente para evitar um choque imediato de carga tributária. Haverá um regime especial transitório entre 2026 e 2033 em que as alíquotas dos novos tributos serão escalonadas.
Durante esse período, para certas operações de locação, poderá ser aplicada uma alíquota total reduzida (equivalente aos 3,65% atuais) desde que alguns requisitos sejam atendidos. Trataremos adiante dessas regras transitórias e como aproveitá-las.
De todo modo, os empresários devem estar cientes de que, finda a transição, a carga tributária incidente sobre as receitas de suas holdings será significativamente maior que a atual, exigindo planejamento para acomodar esse aumento nos custos do negócio ou eventualmente repassá-lo aos preços (aluguéis).
ITCMD mais alto e impacto no planejamento sucessório
Outro ponto crítico da reforma tributária para as holdings familiares é a mudança nas regras do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), o chamado imposto sobre heranças e doações. Embora o ITCMD seja de competência estadual, a reforma alterou dispositivos constitucionais para estabelecer diretrizes nacionais, como a obrigatoriedade de alíquotas progressivas. Até então, cada estado fixava sua alíquota (fixa ou progressiva) livremente, respeitando apenas um teto de 8% definido pelo Senado.
Na prática, muitos estados adotavam alíquotas relativamente baixas – por exemplo, São Paulo cobra 4% e Minas Gerais 5% sobre heranças, enquanto alguns já chegavam a 8% (caso de Ceará, Santa Catarina, etc.). Com a reforma, passa a ser exigido que todos os estados apliquem uma tabela progressiva de ITCMD, na qual a porcentagem aumenta conforme o valor do patrimônio transmitido. Isso significa que grandes heranças pagarão percentuais maiores do que pequenas heranças.
Ainda não há uma única tabela definida nacionalmente, mas discute-se um aumento do teto máximo para até 16% em alguns casos, ou seja, as maiores fortunas poderiam ser tributadas em patamares bem superiores aos atuais 4%–8%.
De fato, especialistas apontam que a alíquota poderá saltar para até o dobro das atuais em certos estados. Por exemplo, se em São Paulo hoje herdeiros pagam R$ 40 mil de imposto sobre uma herança de R$ 1 milhão (4%), no futuro poderemos ter situações em que esse imposto chegue a R$ 80 mil ou mais para o mesmo valor herdado, caso a alíquota progressiva atinja 8% ou 12% (a depender da faixa em que o valor se enquadrar). Em um cenário extremo de 16%, o ITCMD sobre R$ 1 milhão seria R$ 160 mil.
Esse encarecimento da transmissão de patrimônio causa mortis torna o planejamento sucessório ainda mais urgente. Muitas famílias constituíram holdings justamente para facilitar a sucessão, transferindo patrimônio aos herdeiros em vida (via doações de quotas/ações) e evitando o processo de inventário após o falecimento.
Com a alta do ITCMD, antecipar a sucessão pode gerar economia: se a doação for feita enquanto a alíquota é menor (por exemplo, 4% vigente em SP hoje) em vez de se pagar um percentual possivelmente maior no futuro. É importante lembrar que, na doação em vida, também incide ITCMD; porém, mecanismos como doações graduais com usufruto podem diluir o impacto e garantir que o imposto seja pago com as alíquotas antigas.
A reforma tributária trouxe ainda outra mudança relevante: o ITCMD passará a ser devido no estado de domicílio do doador/falecido, e não mais onde está localizado o bem ou onde se processa o inventário. Antes, havia brechas para escolher a jurisdição de menor imposto (por exemplo, abrir o inventário em um estado com alíquota menor). Com a nova regra, essa arbitragem acaba – o que reforça que a saída para reduzir a mordida do imposto sobre herança é mesmo um bom planejamento sucessório, e não tentar migrar entre estados.
Em suma, o aumento das alíquotas do ITCMD impacta diretamente as holdings familiares enquanto ferramentas de sucessão. Essas estruturas continuarão sendo vantajosas para planejamento sucessório, mas as estratégias precisarão ser ajustadas: antecipar doações, estruturar seguros de vida ou previdências (que não pagam ITCMD) e, claro, manter a holding para centralizar e proteger o patrimônio, pois mesmo com imposto maior, a holding evita os custos de um inventário judicial (custas, honorários) que podem somar 10% ou mais do valor dos bens e traz agilidade na transferência dos bens para os herdeiros.
Leia também: Reforma Tributária: CBS, IS e IBS – como e quando os novos tributos serão aplicados?
Locação e administração de imóveis: efeitos práticos da reforma
As holdings imobiliárias geralmente atuam na locação de imóveis próprios (residenciais ou comerciais) e na administração desses bens. Essas operações específicas terão efeitos palpáveis com a reforma tributária, principalmente por conta do novo modelo de impostos sobre consumo.
Para a locação de imóveis, a principal mudança será a incidência do IBS/CBS sobre os aluguéis cobrados. Atualmente, o aluguel de imóvel não é considerado serviço tributável pelo ISS (imposto municipal sobre serviços), de modo que a carga indireta se limitava ao PIS/COFINS de 3,65%.
Com a reforma, no entanto, aluguel passa a compor a base dos impostos sobre bens e serviços. Em outras palavras, quando a reforma estiver plenamente vigente, cada nota fiscal de aluguel emitida por uma holding deverá incluir IBS e CBS, totalizando possivelmente perto de 15% do valor bruto, conforme vimos. Para contratos de locação comercial, é provável que os inquilinos (se também forem pessoas jurídicas) consigam aproveitar créditos desses tributos – o que pode aliviar o impacto para eles. Já para locatários pessoas físicas (como no caso de aluguéis residenciais), não há mecanismo de crédito, de modo que o custo tributário pode acabar sendo repassado ao valor do aluguel, encarecendo-o.
Um efeito colateral importante: formalização dos contratos de aluguel. Como a legislação de transição da reforma prevê benefícios para contratos já em vigor (alíquotas reduzidas de 3,65% durante o período de 2026 a 2033), houve uma corrida para formalizar e registrar contratos de locação de longo prazo antes das novas regras. Holdings que anteciparem a assinatura de contratos com prazos determinados e registro adequado podem usufruir dessa alíquota reduzida transitória, adiando o impacto do aumento tributário.
A lei complementar exige, por exemplo, que contratos vigentes antes da publicação da nova legislação tenham firma reconhecida ou assinatura eletrônica até datas-limite (31/12/2025 para imóveis comerciais e 31/12/2028 para residenciais, segundo a natureza do imóvel), para então garantir a tributação favorecida de 3,65% durante a transição.
Isso significa que uma holding imobiliária com contratos antigos formalizados poderá continuar recolhendo apenas 3,65% de IBS/CBS sobre esses aluguéis até 2033, ganhando tempo para se adaptar. Já novos contratos firmados após a reforma não terão esse benefício e já estarão sujeitos às alíquotas cheias progressivamente crescentes.
No que tange à administração de imóveis e outras receitas da holding, o impacto também existe. Se a holding presta serviços de administração ou consultoria (por exemplo, cobrando honorários de outras empresas do grupo ou de terceiros pela gestão do patrimônio), essas atividades serão tributadas pelo IBS/CBS tal como qualquer serviço.
Antes, elas pagavam ISS (geralmente 5%) mais PIS/COFINS; depois, possivelmente estarão dentro da alíquota unificada mais alta. Assim, atividades internas que antes tinham tributação menor podem ser englobadas numa carga maior.
Será fundamental revisar a modelagem das operações internas da holding: em alguns casos, pode ser vantajoso segregar atividades (separar a parte puramente patrimonial daquela operacional) para otimizar créditos ou enquadrar parte do negócio em regimes favorecidos.
Desinvestimentos e venda de bens: aqui a reforma tributária traz menos alterações diretas, pois a venda de um imóvel pela holding continua sujeita principalmente ao ganho de capital (tributado pelo IRPJ/CSLL da empresa) e ao ITBI (imposto municipal de transmissão imobiliária), que não foram alterados pela reforma do consumo.
O IBS possivelmente não incidirá sobre transferências de bens imóveis não destinadas a comercialização, já que a reforma foca em consumo e não em transmissão de propriedade de imóveis (que permanecem com ITBI). Portanto, se uma holding vender um imóvel do seu ativo, continuará calculando o IR sobre o lucro da venda (15% mais adicionais, se houver lucro elevado) da mesma forma que antes.
A diferença principal pós-reforma poderá ser indireta: menor elisão via planejamento interestadual (pois ITCMD e ITBI ficam mais “blindados” pela uniformização de regras de competência) e a necessidade de manter conformidade com as obrigações acessórias dos novos tributos caso a venda configure fato gerador de IBS (há pontos ainda em discussão nesse aspecto).
Resumindo, as operações típicas das holdings familiares – alugar imóveis, administrar patrimônio e eventualmente vender bens – enfrentarão um ambiente tributário mais oneroso e complexo. Os aluguéis sofrerão aumento de tributação (mitigado temporariamente para contratos antigos formalizados a tempo), a prestação de serviços internos/administrativos pode ter carga maior, e a sucessão dos bens demandará atenção redobrada devido ao ITCMD progressivo. A boa notícia é que todas essas mudanças, apesar de desafiadoras, podem ser administradas com um planejamento adequado, conforme discutiremos a seguir.
Ainda vale a pena ter uma holding familiar?
Diante de tantos aumentos de impostos e novas obrigações, uma pergunta natural é: a holding familiar ainda traz benefícios suficientes que justifiquem sua existência? A resposta, em geral, é sim. Apesar da redução de algumas vantagens tributárias, a holding familiar continua sendo uma ferramenta valiosa de planejamento – seja para fins sucessórios, seja para proteção patrimonial e até otimização fiscal, desde que bem estruturada.
Em primeiro lugar, considere-se a alternativa: manter os bens em nome de pessoas físicas. Os rendimentos de aluguel na pessoa física são tributados pela tabela progressiva do IRPF, que chega a 27,5% sobre os rendimentos elevados (sem muitas possibilidades de deduções).
Ou seja, um proprietário individual de imóveis de alto valor pode entregar mais de um quarto de sua receita de aluguéis ao Leão. Na holding, mesmo com o IBS/CBS elevado, ainda se poderá atingir uma carga efetiva total que provavelmente ficará abaixo da da pessoa física na maioria dos casos (por exemplo, estimamos anteriormente algo em torno de 15% a 18% sobre a receita, mais IRPJ/CSLL sobre lucro presumido que já está incluído parcialmente nessa conta). A tributação corporativa ainda tende a ser inferior à pessoal para rendimentos de patrimônio, preservando economia tributária, ainda que menor do que antes da reforma.
Leia também: Contabilidade para Holdings: Qual é o papel do contador?
Além da diferença de alíquota, há vantagens qualitativas da holding: a centralização da gestão dos bens e a facilitação da sucessão. Com uma holding, evita-se o inventário judicial dos bens após falecimento, pois os ativos estão em nome da empresa e bastará transferir as quotas/ações (o que é mais simples e menos custoso).
Inventários podem ser caros e demorados, consumindo uma parcela do patrimônio em custas, impostos e honorários advocatícios, enquanto a holding permite um repasse quase imediato para os herdeiros ou mesmo uma continuidade na administração dos bens sem rupturas. Essa eficiência ganha relevância ainda maior agora, pois com ITCMD mais alto, qualquer atraso ou ineficiência na sucessão representa mais perda financeira.
Outro ponto é a proteção patrimonial: bens mantidos na holding ficam segregados do CPF dos sócios, o que oferece alguma blindagem em caso de problemas pessoais (dívidas civis, por exemplo, desde que a estrutura seja usada de forma lícita). A reforma não altera esse benefício, que é extratributário mas crucial para muitos empresários.
Vale considerar que a reforma traz também obrigações de maior transparência e governança. As holdings deverão se adaptar a controles mais robustos, emissão de notas fiscais de serviços, escrituração dos créditos de IBS/CBS, etc., o que aumenta a burocracia.
Contudo, isso pode ser encarado positivamente: famílias empresárias terão incentivo para profissionalizar a gestão da holding, adotando boas práticas de governança (conselhos familiares, auditorias, regras claras de distribuição de lucros). No longo prazo, essa profissionalização fortalece a segurança jurídica e a harmonia na gestão dos bens familiares, evitando conflitos e trazendo eficiência administrativa. Portanto, embora haja mais trabalho e menos folga tributária, os benefícios estratégicos de se ter uma holding permanecem significativos.
Como destacou a especialista Verônica Schmoeller, mesmo com os desafios impostos pela reforma, “o modelo continuará sendo vantajoso, principalmente se aliado a um planejamento tributário estratégico, com governança forte e transparência na gestão”, sendo crucial se antecipar às mudanças e revisar as estruturas atuais. Em resumo, ainda vale a pena ter uma holding familiar, desde que se faça os ajustes necessários para navegar no novo cenário.
Como se adaptar ou reestruturar sua holding
Diante de todas essas mudanças, o que os empresários devem fazer agora para preparar ou ajustar suas holdings? A seguir elencamos as principais medidas e cuidados recomendados:
- Formalize contratos de locação de longo prazo o quanto antes: se sua holding aluga imóveis, aproveite o regime de transição. Contratos firmados antes da vigência da reforma, com prazo determinado e devidamente registrados, poderão continuar pagando apenas 3,65% de IBS/CBS até 2033.
Certifique-se de ter esses contratos com firmas reconhecidas ou assinaturas eletrônicas nos prazos legais (até final de 2025 para contratos comerciais e 2028 para residenciais). Essa providência simples pode economizar uma quantia significativa em tributos nos próximos anos. - Antecipe o planejamento sucessório: com o ITCMD em alta, avalie realizar doações em vida de patrimônio aos herdeiros, usando a holding como veículo. Você pode, por exemplo, doar quotas da holding aos filhos gradualmente, reservando usufruto vitalício para si.
Assim, congela-se o valor do patrimônio para fins de ITCMD no momento da doação (pagando a alíquota atual, que em muitos estados ainda é 4% ou 5%) e evita-se pagar uma taxa possivelmente maior no futuro. Cada caso deve ser analisado (pois envolve também aspectos de controle e vontade dos donos), mas, de modo geral, quem antecipa a transmissão paga menos imposto. - Reavalie o regime tributário da holding: Hoje muitas holdings estão no Lucro Presumido. Com a chegada do IBS/CBS, será preciso analisar se vale a pena permanecer nesse regime ou migrar para o Lucro Real.No Lucro Real, embora haja mais obrigações, seria possível aproveitar créditos de IBS e CBS (por exemplo, créditos de construção ou reforma dos imóveis, aquisição de bens necessários, etc.) de forma mais efetiva, pois no presumido geralmente o imposto é calculado de forma simplificada sem escrituração de créditos.
Se a holding tiver despesas significativas que geram crédito (como obras, serviços de terceiros, etc.), talvez o Lucro Real compense para reduzir o impacto dos novos tributos. Essa decisão é complexa e deve ser tomada com auxílio de um contador especializado, considerando projeções de receitas e despesas. - Fortaleça a gestão contábil e a governança: as novas exigências – notas fiscais para aluguéis, controles de créditos e débitos de IBS/CBS, declarações acessórias – vão requerer uma contabilidade mais presente e alinhada com a operação da holding. Invista em sistemas e profissionais contábeis que garantam conformidade total com as obrigações fiscais. Considere implementar práticas de governança na holding, como reuniões periódicas para avaliação do desempenho e das obrigações, inclusão de compliance tributário na rotina e transparência entre os sócios sobre as decisões financeiras. Isso evitará problemas com o Fisco e tornará a holding mais resiliente às mudanças legais.
- Reestruture operações se necessário: cada holding tem sua realidade. Avalie, com ajuda de consultores, se a estrutura atual continua adequada.
Em alguns casos, pode ser benéfico separar atividades em empresas distintas (por exemplo, criar uma empresa separada para prestação de serviços de administração, deixando a holding só com os imóveis) para tributar de formas diferentes ou vender alguma participação para aproveitar isenções.
Em outros, pode ser hora de incorporar novos sócios ou ativos para diluir custos fixos. Não há solução única: o importante é não ficar inerte. Revisite o contrato social, as atividades desenvolvidas e projete o impacto dos novos impostos em cada cenário, escolhendo o arranjo societário e operacional mais eficiente daqui em diante.
Em síntese, adaptar-se proativamente é a melhor estratégia. A reforma tributária vem sendo anunciada com antecedência e terá implementação gradual, dando tempo para as empresas se organizarem.
O empresário que buscar orientação e agir agora poderá inclusive encontrar oportunidades – por exemplo, negociando contratos de aluguel com consciência do crédito de IBS/CBS que o locatário empresa poderá ter (o que pode justificar manter ou elevar valores), ou estruturando a sucessão familiar de forma a escapar das futuras altas de impostos.
O cenário mudou, mas com planejamento as holdings familiares continuarão cumprindo seu papel de proteger o patrimônio e facilitar a vida financeira das famílias empresárias.
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